معمولا افراد در طول زندگی خود یا نزدیکانشان با قرارداد نویسی و قولنامه ملکی سروکار دارند و از آنجایی که سرمایه زیادی را به بخش مسکن اختصاص می‌دهند شناخت جزئیات و بندهای قولنامه خرید ملک و فروش خانه اهمیت زیادی پیدا می‌کند. اما از آنجایی که اکثراین افراد خودشان آگاهی چندانی از جزئیات تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک ندارند، این بخش را به عهده‌ی مشاور املاک می‌گذارند و به ناچار پیامدهای حقوقی آن را هم می‌پذیرند. به طور کلی، بعد از توافق اولیه، قولنامه فروش ملک به امضای فروشنده و خریدار رسیده و در مرحله بعد مبایعه نامه رسمی آن توسط مشاورین املاک رسمی تنظیم و در اختیار طرفین قرار می‌گیرد. در این مقاله سعی داریم با آموزش نکات اصلی و جزئیات حقوقی قراردادنویسی، شما را با اصول نوشتن آن و نمونه های قرارداد خرید خانه آشنا کنیم.
قولنامه خرید خانه چیست؟
پس از بازدید خانه و تایید خریدار برای انجام معامله، فروشنده ملزم به واگذاری ملک به خریدار میشود و شرایط آن در قرارداد موقتی به نام قولنامه ذکر میشود. قولنامه که ترکیب دو واژه قول و نامه است در واقع مدرکی است که در آن تضمین و قولی نوشته می شود. در قولنامه باید مواردی از جمله نحوه انتقال سند، فسخ قرارداد، اطلاعات سند نیز ذکر شود.
برای نوشتن قولنامه حتما باید به این مسئله توجه داشته باشید که بنگاه املاک باید از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی و قانونی داشته باشد. ضمنا استفاده از سرویس کارشناسی ملک استایل، بخش حقوقی قرارداد شما را تضمین می‌کند.
نمونه قرارداد خرید و فروش ملک (قولنامه خانه)
ماده 1 : مشخصات طرفین قرارداد در مبایعه نامه املاک:
فروشنده / فروشندگان ……………….فرزند ………… به شماره شناسنامه …………. کد ملی …………… صادره از ……………. متولد ………….. ساکن …………………………………. تلفن ………………………………………. نوع سمت ( مالک/وکیل/ ویا دارنده …..سهم الارث )
خریدار / خریداران ……………….فرزند ………… به شماره شناسنامه …………. کد ملی …………… صادره از ……………. متولد …………..ساکن …………………………………. تلفن ………………………. ( مالک / وکیل )
ماده 2 : موضوع و مشخصات مورد معامله
عبارت است از انتقال …………………….دانگ از ………….دانگ از پلاک ثبتی شماره ……………….فرعی از……………….اصلی …………… قطعه ……………………….. واقـع در بخش…………………….. حوزه ثبتی………………………….به مساحت…………….. متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ………………صفحه……………….دفتر ………………..بانضمام …………دانــــــگ ………………….پارکینگ شماره ………………………..فرعی و …………………دانگ انبار شماره ……………..فرعی از………………. اصلی……………….
که طبق سند شماره………………… دفتر اسنادرسمی ………………. دارای حق اشتراک آب /برق /گاز /اختصاصی /اشتراکی /شوفاژ /کـولر/تلفـنبه نشانی…………………………………………………………………………………………………………………………
ماده 3 :ثمن معامله( قیمت مورد معامله )در مبایعه نامه املاک:
مبلغ……… ریال معادل ………….تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوی خریدار /خریداران پرداخت می گردد1-3 مبلغ…………ریال معادل …………تومان نقداً به موجب چک شماره …………….عهده بانک …………مورخ……………………فی المجلس از ناحیه خریدار /خریداران به فروشنده به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده /فروشندگان با امضاء این مبایعه نامه ،اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند .2-3بقیه ثمن معامله که مبلغ …………….ریال…………….معادل ………………تومان ……………….می باشد توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد:
مبلغ …………………..در زمان تحویل ملک به فروشنده یا فروشندگان پرداخت می گردد.
و الباقی ثمن معامله که مبلغ …………… ریال می باشد به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال دردفترخانه شماره …………………واقع در…………………………………………………………………………………به فروشنده پرداخت می گرددتبصره 1:عدم وصول هر یک از چکها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند این مبایعه نامه از سوی فروشنده /فروشندگان تأثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد.
ماده 4: شرایط تسلیم مورد معامله در مبایعه نامه املاک
1-4فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ ………………. با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار کند.
2-4 در صورتیکه مشخص شود معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه نامه باشد عقد باطـل اسـت و فروشنده موظف است ثمن دریافتی وخسارات وارده را به خریدار عودت نماید .4-3 در صورتیکه معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی مستحق للغیر و غصبـی بودن قانونـاً قابل انتقــال به خریـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل ……………….ریال بعنوان خسارت به خریدار بپردازد .4-4 کلیه هزینه های ناشی از تسلیم مورد معامله بر عهده فروشنده است ، مگر اینکه به صورت دیگری توافق شده باشد .
ماده 5: شرایط مربوط به تنظیم سند :
1-5 طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند طبق قرارداد در تاریخ………… در دفتر اسناد رسمی شماره ………… به نشانی : ………………………………………………………………………………………………………..حاضر شوند و با انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نماید و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد.
در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی برای تنظیم سند، گواهی سردفتر مثبت تخلف نامبرده می باشد.
2-5 عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد.
ماده 6: آثار قرارداد مبایعه نامه املاک:
1-6 این قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیر از خریدار منع می کند.
در صورت تخلف و انتقال به غیر، خریـدار درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوی ابطال به طرفیت فروشنده و منتقل الیه، الزام فروشـند را به انتقال مورد معامله بخواهد .
در صورتیکه الزام ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی که خریدار متقبل شده بپردازد و معادل …………….ریال بعنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید.
2-6 فروشنده متعهد است قبلاً و یا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی کلیه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداری مالیاتی و غیره را اخذ نماید.
3-6 فروشنده مکلف است کلیه بدهی های احتمالی در خصوص توابع، اعیان، مستحدثات وامکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظیم سند رسمی تصفیه نماید.
4-6 هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی، شهرداری و غیره، به عهده فروشنده است و هزینه حق الثبت و حق التحریر بر عهده ………………………می باشد.
5-6 قیمت توافق شده برای معامله در بند …… ماده ………به هیچ عنوان و به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل تغییر نیست و از این حیث حق و ادعایی برای فروشنده یا خریدار متصور نیست.
6-6 در صورتیکه عدم اجرای تعهد از جانب فروشنده باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ……… ریــال بعنــوان خســارت تــاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید و در صورتیکه ممتنــع خریدار باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ …………عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید.
ماده 7 مبایعه نامه املاک:
حق الزحمه مشاوره املاک طبق وجه رایج مبلغ ……….. ریال معادل ……….. تومان می باشد که بر عهده ی طرفین می باشد .
ماده 8 مبایعه نامه املاک:
این قرارداد در تاریخ ………………در دفتر مشاور املاک …………………. به نشانی …………………………..
در سه نسخه بین طرفین تنظیم و امضاء و مبادله گردید.
مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص دفتر املاک، نسخه اول و دوم را تسلیم خریدار و فروشنده نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط می شود.
نام خریدار و امضاء نام فروشنده و امضاء نام شهود و امضاء نام مشاور املاک و امضاء
اگر میخواهید قراردادتان در برابر نوسانات قیمتی و ضرر و زیان ایمن باشد، این موارد را نیز در قرارداد اضافه کنید:
- فروشنده یا مالک این امکان را دارد تا از حق حبس خود استفاده کند؛ به این صورت که تا پرداخت نشدن هزینه معامله با توجه به شرایط ذکرشده در قرارداد، از تحویل ملک فروخته شده خودداری کند.
- در شرایطی که قرارداد قسمتی از هزینه معامله پرداخت شده باشد و یا چک تحویل داده شده و یا زمان پرداخت تعیین شده باشد با تاخیر در پرداخت، مالک حق فسخ قرارداد را ندارد و ناگزیر است که فقط برای دریافت ثمن معامله اقدام اقامه دعوی کند.
نکات حقوقی مهم در تنظیم قرارداد خرید ملک:
- احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده او
- درج مشخصات کامل مورد معامله
- ادای متقابل تعهدات
- استفاده از روش های پرداخت مطمئن
- اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک
فسخ قرارداد خرید خانه
قرارداد خرید وفروش و اجاره، یک عقد لازم است. یعنی پس از امضای آن، قابل برهم زدن نیست و بعد از امضای قرارداد خرید آپارتمان، هر دو طرف باید به بندهای قرارداد پایبند باشند و امکان فسخ قرارداد به طور یک جانبه وجود ندارد. مگر اینکه از قبل اختیارات قانونی داشته باشند. به طور مثال قبل از ترک جلسه عقد قرارداد، طرفین می‌توانند درخواست فسخ بدهند. در غیر این صورت رضایت دو طرف برای فسخ و خروج از آن قرارداد لازم است که این عمل اقاله قرارداد یا تفاسخ نام دارد یعنی زمانی که دو طرف نسبت به برهم زدن معامله توافق داشته باشند.
پس اگر شرایط فسخ به صورت کاملا شفاف و واضح در قولنامه نوشته نشده است، حق خود را برای فسخ قرارداد از دست داده‌اید.
شرایط و روش پرداخت در قرارداد املاک
در خرید و فروش خانه همه‌ی ثمن معامله یکجا پرداخت نمی‌شود بلکه با شرایط خاص و معمولا در سه قسط و به صورت نقدی یا چکی پرداخت میشود. این جزئیات از شرایط پرداخت باید به صورت دقیق در قولنامه قید شوند:
- کل ثمن معامله در چند مرحله پرداخت خواهد شد.
- ذکر تاریخ دقیق پرداخت هر مرحله
- نوشتن مبلغ پرداختی در هر مرحله
- نوشتن شماره چک درصورتی که نحوه پرداخت به صورت چکی باشد.
