یک خانه نوساز یا قدیمی احتیاج به رسیدگی و تعمیراتی دارد که شاید بعضا از قبل هم پیش بینی نشده باشند. این مورد زمانی ممکن است منجر به دردسر شود که میان مالک و مستاجر برای پرداخت هزینه تعمیرات توافقی نباشد. این مقاله به جزئیات این مسئله می‌پردازد تا دقیقا بدانید قانونا هزینه هر بخش از تعمیرات یک ملک استیجاری با چه کسی است. در ضمن، پیشنهاد می‌شود قبل از خرید یا اجاره ملک از سرویس کارشناسی ملک استفاده نمایید تا از همان ابتدا بدانید چه بخش‌هایی از خانه نیاز به بازسازی و تعمیر داشته و با مالک برای اصلاح آنها به توافق برسید و دردسرهای بعدی را به حداقل برسانید.
قانون هزینه تعمیرات آپارتمان در سال 1402
ماده 486 قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید مالک موظف است ملک مورد اجاره را به همراه تمام وسایل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌شود و برای زندگی در آن فضا ضروری است را به مستاجر تحویل داده و هزینه‌های تعمیر کلی را پرداخت نماید؛ اما تعمیرات و تغییراتی که عدم اصلاح آنها باعث ناکارآمد شدن آن واحد نمی‌شود، به عهده مستاجر است.
هزینه چه مواردی با مالک است؟
هزینه‌های اصلی و تعمیرات کلی و اساسی واحدهای استیجاری به عهده موجر می‌باشد. به طور دقیق‌تر می‌توان گفت مواردی مانند ایجاد یا تعمیر آسانسور، تعمیر یا ارتقای موتورخانه، اصلاحات عمرانی، عایق‌بندی پشت بام، تعمیر فاضلاب و ترکیدگی لوله، هزینه‌های مربوط به فضای مشاء به عهده مالک خواهد بود. البته این موضوع یک استثنا دارد و آن هم این نکته است که اگر مستاجر مستقیما باعث ایجاد این خرابی‌ها شده باشد مسئولیت از مالک سلب می‌شود.
این نکته را هم باید اشاره کرد که مستاجر می‌تواند در صورت هماهنگی و توافق با مالک، هزینه هر یک از موارد بالا را بپردازد و مبلغ آن را از اجاره بهای بعدی خود کسر کند.
اجازه بدهید مواردی که باید توسط مالک تعمیر شود را به تفکیک بیان کنیم:
- خرابی وسایل اصلی ساختمان مانند آسانسور و …
- خرابی فاضلاب، لوله کشی آب و گاز
- مشکلات سیم کشی برق
- خرابی‌های عمرانی مربوط به در، پنجره، سقف، حیاط، پشت بام و …
- خرابی و مشکلات تاسیسات اساسی مانند شوفاژ، آبگرمکن و پکیج، موتورخانه، اسپیلیت، تهویه و …
- خرابی ریموت پارکینگ
- رنگ و نقاشی ساختمان و واحد
- تعمیر نشتی سرویس‌ها در ساختمان
- تعویض لامپ‌های موجود در لابی و …
- تعویض سالانه پوشال کولرهای آبی
- سرویس مداوم آسانسور و یا موتورخانه
اما با وجود موارد ذکرشده، ملک استایل پیشنهاد می‌کند حتما قبل از تنظیم قرارداد اجاره، موجر و مستاجر درمورد هزینه‌های اصلی و احتمالی ساختمان با هم صحبت کنند تا هنگام بروز مشکلات احتمالی در هر بخش، مسئول پرداخت هزینه‌ها و تعمیرات مشخص باشد.
یک مورد با اهمیت دیگر که وظیفه‌ی ملک استایل است تا به مستاجران یادآوری کند این است که پیشنهاد می‌شود هنگام تحویل گرفتن خانه یک لیست از تاسیسات و وسایل واحد خود تهیه کرده، سلامت و کارآمدی هرکدام را تست و خلاصه وضعیت آن را در لیست خود قید کرده و در انتهای آن از مالک تایید و امضا بگیرید.
نپذیرفتن مسئولیت تعمیر از جانب مالک
در شرایطی که موجر زیر بار مسئولیت خود نرفته و هزینه‌های تعمیر را پرداخت نکند، مستاجر این امکان را دارد که از طریق شورای حل اختلاف از مالک شکایت نماید. اگر بعد از این مرحله نیز مالک همچنان از پرداخت هزینه‌ها ممانعت کند، این باز مستاجر می‌تواند با داشتن حکم و زیر نظر دادگاه اقدامات اجرایی برای تعمیرات را انجام دهد و هزینه‌های ناشی از آن را از اجاره بهای خود کم نماید. همچنین در صورتی که واحد به صورت رهن کامل در اختیار مستاجر باشد، او به واسطه اجازه دادگاه این امکان را دارد که قرارداد را یکطرفه فسخ نماید.
هزینه چه تعمیراتی در آپارتمان با مستاجر است؟
انجام تعمیرات جزئی واحد ساختمانی به عهده مستاجر است. برخی از بارزترین مواردی که باید توسط مستاجر انجام شوند شامل موارد زیر می‌باشند:
- هزینه تعمیر خرابی کولر
- تعویض یا تعمیر قفل درب‌های واحد
- تعمیر کلیدهای برق
- تعمیر خرابی و خساراتی مانند شکستن شیشه و … که مستاجر باعث آن بوده است.
- نقاشی ساختمان اگر به دلیل زیبایی یا پوشاندن جای میخ و … باشد که مستاجر خودش باعث آن بوده است.
- نصب و ایجاد توری پنجره‌های واحد مسکونی
عدم همکاری مستاجر برای تعمیرات
در بعضی مواقع برعکس مورد بالا نیز ممکن است رخ بدهد. گاهی مستاجر بنا بر دلایلی که از نظر خودش معقول و کافی است حاضر به همکاری برای پیش بردن تعمیرات یا اصلاح خساراتی که خود باعثش بوده نیست. در این بخش ماده 485 قانون مدنی مطرح می‌شود که طبق آن مستاجر اجازه ندارد مانع انجام تعمیرات شود، حتی اگر در مدت زمان انجام این پروسه نتواند از واحد خود هرچند کلی استفاده کند. در این شرایط ماده 22 قانون موجر و مستاجر می‌گوید دادگاه درخواست همکاری جهت تعمیرات را به مستاجر ابلاغ می‌نماید و در صورت پافشاری او به ممانعت از همکاری، دادگاه امکان صادرکردن حکم تخلیه ملک در زمان مشخص را دارا می‌باشد.
اما این نکته را باید به مالکان گوشزد نماییم که در طول این فرایند آنها اجازه ندارند به بهانه عدم همکاری مستاجر اقدام به قطع انشعاب آب، برق و گاز نماید.
در نهایت می‌توان این گونه جمع بندی نمود که تمام هزینه‌های اصلی و تعمیرات اساسی آپازتمان به عهده مالک است و او موظف است خانه را به همراه تمامی امکانات آن سالم تحویل مستاجر دهد. تمامی خرابی‌های جزئی آپارتمان و صدمه‌هایی که در طول استفاده مستاجر ایجاد می‌شود نیز به عهده خود اوست.
